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Disposições Gerais

Incidência e Não Incidência

Fato Gerador

Base de Cálculo

Alíquotas

Sujeição Passiva

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Bens Imóveis

Disposições Gerais
DISPOSIÇÕES GERAIS As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo. As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de: I - locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior: a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos; II - alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior; III - alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação. Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física de que trata o caput do § 1º deste artigo, em relação às seguintes operações: I - a alienação ou cessão de direitos de imóveis que exceda os limites previsto nos incisos II e III do § 1º deste artigo; e II - a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º deste artigo. Para fins do disposto no inciso II do § 1º deste artigo os imóveis relativos às operações devem estar no patrimônio do contribuinte há menos de 5 (cinco) anos contados da data de sua aquisição. No caso de bem imóvel recebido por meação, doação ou herança, o prazo de que trata o § 3º deste artigo será contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, de cujus ou pelo doador. O valor previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º será atualizado mensalmente a partir da data de publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo. O regulamento definirá o que são bens imóveis distintos, para fins no disposto nos incisos I e II do § 1º do caput. Aplica-se, no que couber, as disposições do Título I deste Livro quanto às demais regras não previstas neste Capítulo.

Disposições Gerais

DISPOSIÇÕES GERAIS

As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo.

As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de:

I - locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:

a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e

b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;

II - alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior;

III - alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.

Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física de que trata o caput do § 1º deste artigo, em relação às seguintes operações:

I - a alienação ou cessão de direitos de imóveis que exceda os limites previsto nos incisos II e III do § 1º deste artigo; e

II - a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º deste artigo.

Para fins do disposto no inciso II do § 1º deste artigo os imóveis relativos às operações devem estar no patrimônio do contribuinte há menos de 5 (cinco) anos contados da data de sua aquisição.

No caso de bem imóvel recebido por meação, doação ou herança, o prazo de que trata o § 3º deste artigo será contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, de cujus ou pelo doador.

O valor previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º será atualizado mensalmente a partir da data de publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

O regulamento definirá o que são bens imóveis distintos, para fins no disposto nos incisos I e II do § 1º do caput.

Aplica-se, no que couber, as disposições do Título I deste Livro quanto às demais regras não previstas neste Capítulo.

Incidência e Não Incidência
INCIDÊNCIA E NÃO INCIDÊNCIA O IBS e a CBS incidem, nos termos deste Capítulo, sobre as seguintes operações com bens imóveis: I - alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo; II - cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais; III - locação, cessão onerosa e arrendamento; IV - serviços de administração e intermediação; e V - serviços de construção civil. Sujeitam-se à tributação pelo IBS e pela CBS pelas mesmas regras da locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis: I - a servidão, a cessão de uso ou de espaço; II - a permissão de uso, o direito de passagem; e O IBS e a CBS não incidem nas seguintes hipóteses: I - nas operações de permuta de bens imóveis, exceto sobre a torna, que será tributada nos termos deste Capítulo; II - na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia; e III - nas operações previstas neste artigo, quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, constituídas nos termos da Lei nº 13.800, de 4 de janeiro de 2019, para fins de investimento do fundo patrimonial. Na hipótese de que trata o inciso I do § 2º deste artigo, o valor permutado não será considerado no valor da operação para o cálculo do redutor de ajuste de que trata o art. 258 desta Lei Complementar. Para fins do disposto neste Capítulo, as operações com bens imóveis de que trata o inciso III do § 2º deste artigo, não são consideradas operações de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS. Nas permutas de imóveis realizadas entre contribuintes do regime regular do IBS e da CBS: I - fica mantido o valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta, que poderá ser utilizado em operações futuras com o imóvel recebido em permuta; e II - no caso de permuta para entrega de unidades a construir, o redutor de ajuste será aplicado proporcionalmente à operação de cada permutante, tomando-se por base a fração ideal das unidades permutadas.

Incidência e Não Incidência

INCIDÊNCIA E NÃO INCIDÊNCIA

O IBS e a CBS incidem, nos termos deste Capítulo, sobre as seguintes operações com bens imóveis:

I - alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo;

II - cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais;

III - locação, cessão onerosa e arrendamento;

IV - serviços de administração e intermediação; e

V - serviços de construção civil.

Sujeitam-se à tributação pelo IBS e pela CBS pelas mesmas regras da locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis:

I - a servidão, a cessão de uso ou de espaço;

II - a permissão de uso, o direito de passagem; e

O IBS e a CBS não incidem nas seguintes hipóteses:

I - nas operações de permuta de bens imóveis, exceto sobre a torna, que será tributada nos termos deste Capítulo;

II - na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia; e

III - nas operações previstas neste artigo, quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, constituídas nos termos da Lei nº 13.800, de 4 de janeiro de 2019, para fins de investimento do fundo patrimonial.

Na hipótese de que trata o inciso I do § 2º deste artigo, o valor permutado não será considerado no valor da operação para o cálculo do redutor de ajuste de que trata o art. 258 desta Lei Complementar.

Para fins do disposto neste Capítulo, as operações com bens imóveis de que trata o inciso III do § 2º deste artigo, não são consideradas operações de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS.

Nas permutas de imóveis realizadas entre contribuintes do regime regular do IBS e da CBS:

I - fica mantido o valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta, que poderá ser utilizado em operações futuras com o imóvel recebido em permuta; e

II - no caso de permuta para entrega de unidades a construir, o redutor de ajuste será aplicado proporcionalmente à operação de cada permutante, tomando-se por base a fração ideal das unidades permutadas.

Fato Gerador
FATO GERADOR Considera-se ocorrido o fato gerador do IBS e da CBS: I - na alienação de bem imóvel, no momento do ato de alienação; II - na cessão ou no ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis, no momento da celebração do ato, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, exceto os de garantia; III - na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, no momento do pagamento; IV - no serviço de administração e intermediação de bem imóvel, no momento do pagamento; e V - no serviço de construção civil, no momento do fornecimento. Para fins do disposto no inciso I do caput deste artigo, considera-se alienação a adjudicação, a celebração, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, do contrato de alienação, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a alienação. Nas hipóteses de que tratam os incisos III e IV do caput deste artigo, o IBS e a CBS incidentes na operação serão devidos em cada pagamento.

Fato Gerador

FATO GERADOR

Considera-se ocorrido o fato gerador do IBS e da CBS:

I - na alienação de bem imóvel, no momento do ato de alienação;

II - na cessão ou no ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis, no momento da celebração do ato, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, exceto os de garantia;

III - na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, no momento do pagamento;

IV - no serviço de administração e intermediação de bem imóvel, no momento do pagamento; e

V - no serviço de construção civil, no momento do fornecimento.

Para fins do disposto no inciso I do caput deste artigo, considera-se alienação a adjudicação, a celebração, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, do contrato de alienação, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a alienação.

Nas hipóteses de que tratam os incisos III e IV do caput deste artigo, o IBS e a CBS incidentes na operação serão devidos em cada pagamento.

Base de Cálculo
BASE DE CÁLCULO A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor: I - da operação de alienação do bem imóvel; II - da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel; III - da cessão ou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis; IV - da operação de administração ou intermediação; V - da operação nos serviços de construção civil. O valor da operação de que trata o caput deste artigo inclui: I - o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual; II - a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel; III - os valores a que se referem os incisos I a III e VI do § 1º do art. 12 desta Lei Complementar. Não serão computados no valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel: I - o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e II - as despesas de condomínio. Nos serviços de intermediação de bem imóvel, caso o ato ou negócio relativo a bem imóvel se conclua com a intermediação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, será considerada como base de cálculo para incidência do IBS e da CBS a parte da remuneração ajustada com cada corretor pela intermediação, excluídos: I - os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação; e II - os repassados entre os corretores de imóveis. Na hipótese de que trata o § 3º deste artigo, cada corretor é responsável pelo IBS e pela CBS incidente sobre a respectiva parte da remuneração. No caso de prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS em que haja fornecimento de materiais de construção, o prestador do serviço só poderá apropriar o crédito de IBS e CBS relativo à aquisição dos materiais de construção até o valor do débito relativo à prestação do serviço de construção civil. O disposto no § 5º deste artigo não se aplica na prestação de serviço de construção civil para a administração pública direta, autarquias e fundações públicas. As administrações tributárias poderão apurar o valor de referência do imóvel, na forma do regulamento, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, que levará em consideração: I - análise de preços praticados no mercado imobiliário; III - informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; e IV - localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel. O valor de referência poderá ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação nos termos do art. 13, em conjunto com as demais características da operação. O valor de referência dos bens imóveis deverá ser: I - divulgado e disponibilizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter); II - estimado para todos os bens imóveis que integram o CIB a que se refere o inciso III do § 1º do art. 59 desta Lei Complementar; e III - atualizado anualmente. O valor de referência poderá ser impugnado por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento. Para fins de determinação do valor de referência, os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações com bens imóveis com as administrações tributárias por meio do Sinter.

Base de Cálculo

BASE DE CÁLCULO

A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor:

I - da operação de alienação do bem imóvel;

II - da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel;

III - da cessão ou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis;

IV - da operação de administração ou intermediação;

V - da operação nos serviços de construção civil.

O valor da operação de que trata o caput deste artigo inclui:

I - o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;

II - a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel;

III - os valores a que se referem os incisos I a III e VI do § 1º do art. 12 desta Lei Complementar.

Não serão computados no valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel:

I - o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e

II - as despesas de condomínio.

Nos serviços de intermediação de bem imóvel, caso o ato ou negócio relativo a bem imóvel se conclua com a intermediação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, será considerada como base de cálculo para incidência do IBS e da CBS a parte da remuneração ajustada com cada corretor pela intermediação, excluídos:

I - os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação; e

II - os repassados entre os corretores de imóveis.

Na hipótese de que trata o § 3º deste artigo, cada corretor é responsável pelo IBS e pela CBS incidente sobre a respectiva parte da remuneração.

No caso de prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS em que haja fornecimento de materiais de construção, o prestador do serviço só poderá apropriar o crédito de IBS e CBS relativo à aquisição dos materiais de construção até o valor do débito relativo à prestação do serviço de construção civil.

O disposto no § 5º deste artigo não se aplica na prestação de serviço de construção civil para a administração pública direta, autarquias e fundações públicas.

As administrações tributárias poderão apurar o valor de referência do imóvel, na forma do regulamento, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, que levará em consideração:

I - análise de preços praticados no mercado imobiliário;

III - informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; e

IV - localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel.

O valor de referência poderá ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação nos termos do art. 13, em conjunto com as demais características da operação.

O valor de referência dos bens imóveis deverá ser:

I - divulgado e disponibilizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter);

II - estimado para todos os bens imóveis que integram o CIB a que se refere o inciso III do § 1º do art. 59 desta Lei Complementar; e

III - atualizado anualmente.

O valor de referência poderá ser impugnado por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento.

Para fins de determinação do valor de referência, os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações com bens imóveis com as administrações tributárias por meio do Sinter.

Alíquotas
ALÍQUOTAS As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento). As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).

Alíquotas

ALÍQUOTAS

As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento).

As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).

Sujeição Passiva
SUJEIÇÃO PASSIVA São contribuintes das operações de que trata este Capítulo: I - o alienante de bem imóvel, na alienação de bem imóvel ou de direito a ele relativo; II - aquele que cede, institui ou transmite direitos reais sobre bens imóveis, na cessão ou no ato oneroso instituidor ou translativo de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia; III - o locador, o cedente ou o arrendador, na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel; IV - o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel; V - o prestador de serviços de construção; VI - o prestador de serviços de administração e intermediação de bem imóvel. No caso do inciso IV do caput deste artigo, a operação: I - será tributada como alienação realizada por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, aplicando-se o disposto no art. 257, § 1º; ou II - será tratada como alienação realizada por não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se não houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel. No caso de copropriedade de bem imóvel objeto de condomínio pro indiviso, poderão os coproprietários, nos termos do regulamento, optar pelo recolhimento unificado do IBS e da CBS em CNPJ único. No caso de copropriedade, o IBS e a CBS incidirão proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadrar na condição de contribuinte, nos termos do caput e do § 1º do art. 251 desta Lei Complementar. Nas sociedades em conta de participação, o sócio ostensivo fica obrigado a efetuar o recolhimento do IBS e da CBS incidentes sobre as operações com bens imóveis, vedada a exclusão de valores devidos a sócios participantes.

Sujeição Passiva

SUJEIÇÃO PASSIVA

São contribuintes das operações de que trata este Capítulo:

I - o alienante de bem imóvel, na alienação de bem imóvel ou de direito a ele relativo;

II - aquele que cede, institui ou transmite direitos reais sobre bens imóveis, na cessão ou no ato oneroso instituidor ou translativo de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia;

III - o locador, o cedente ou o arrendador, na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel;

IV - o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel;

V - o prestador de serviços de construção;

VI - o prestador de serviços de administração e intermediação de bem imóvel.

No caso do inciso IV do caput deste artigo, a operação:

I - será tributada como alienação realizada por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, aplicando-se o disposto no art. 257, § 1º; ou

II - será tratada como alienação realizada por não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se não houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel.

No caso de copropriedade de bem imóvel objeto de condomínio pro indiviso, poderão os coproprietários, nos termos do regulamento, optar pelo recolhimento unificado do IBS e da CBS em CNPJ único.

No caso de copropriedade, o IBS e a CBS incidirão proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadrar na condição de contribuinte, nos termos do caput e do § 1º do art. 251 desta Lei Complementar.

Nas sociedades em conta de participação, o sócio ostensivo fica obrigado a efetuar o recolhimento do IBS e da CBS incidentes sobre as operações com bens imóveis, vedada a exclusão de valores devidos a sócios participantes.